📚 Lo que encontrarás en esta guía:
Bilbao recibió 1.2 millones de turistas en 2024, y muchos buscan alojamiento local. Si tienes un piso en zonas como Indautxu, Deusto o el Casco Viejo, podrías triplicar los ingresos de un alquiler tradicional. Pero primero, hay que hacerlo bien.
¿Por qué esta guía es diferente?
Basada en normativa 2025
Actualizada con los últimos cambios del Ayuntamiento de Bilbao
Enfocada en rentabilidad
Con datos reales de precios por zonas y temporadas
Evita errores comunes
Los 5 fallos que cometen el 80% de propietarios nuevos
Requisitos legales en Bilbao
Para solicitar la licencia
- Formulario oficial del Ayuntamiento de Bilbao
- Certificado de habitabilidad en vigor
- Certificado energético (cualquier categoría)
- Planos actualizados de la vivienda
- Seguro de responsabilidad civil mínimo 300.000€
- Comunicación a la comunidad de propietarios
Durante la actividad
- Libro de reclamaciones (físico o digital)
- Registro de huéspedes conservado por 1 año
- Extintor y botiquín accesible
- Normas comunitarias visibles
- Cartel visible con número de licencia REATE
📌 Adaptado al PGOU 2025
- En zonas como Casco Viejo, Abando, Indautxu, Bilbao La Vieja o Matiko, solo se permite uso turístico en planta baja o primera, con acceso independiente y recorrido accesible.
- No se permite uso turístico en edificios de uso terciario destinados a oficinas.
- Empadronamiento y uso turístico pueden ser compatibles si se cumplen las condiciones técnicas.
- Actualmente existe una suspensión de nuevas licencias mientras se adapta el planeamiento urbano (consultar al Ayuntamiento).
Consulta oficial: Normativa urbanística PGOU 2025 – Ayuntamiento de Bilbao
💡 Consejo profesional:
El 70% de los rechazos vienen por errores en los planos o certificados. Recomendamos contar con un arquitecto colegiado para revisar toda la documentación.
Rentabilidad por zonas y temporadas
🏘️ Precios medios por zona (2025)
| Zona | Precio/noche (€) | Ocupación media | Ingreso mensual (€) |
|---|---|---|---|
| Casco Viejo | 90-140 | 75% | 2.800-3.500 |
| Indautxu | 80-120 | 68% | 2.200-2.800 |
| Deusto | 70-100 | 65% | 1.800-2.300 |
| Begoña | 60-85 | 55% | 1.300-1.800 |
*Datos basados en análisis de 300 propiedades en Bilbao (enero 2025)
📅 Temporadas clave en Bilbao
- Alta (Julio-Sept): +30% precio
- Media (Semana Santa, puentes): +15%
- Baja (Enero-Marzo): Ofertas para mantener ocupación
📱 Herramientas para precios
- Airbnb Smart Pricing
- PriceLabs (más preciso)
- Beyond Pricing (para profesionales)
💵 Gastos a considerar
- Limpieza: 30-50€ por cambio
- Comisiones plataformas: 15-20%
- Mantenimiento: 100-200€/mes
📊 Ejemplo real de rentabilidad
Piso de 2 dormitorios en Indautxu (65m²):
*Incluye comisiones, limpieza, impuestos y mantenimiento. Basado en ocupación del 70%.
Cómo crear un anuncio que venda
📸 Fotografías profesionales
El 90% de los huéspedes eligen por las fotos. Errores comunes:
- Fotos oscuras o desenfocadas
- No mostrar todas las habitaciones
- Ángulos que distorsionan el espacio
- Objetos personales visibles
💡 Invierte en fotografía:
Un fotógrafo profesional cuesta 100-150€ y puede aumentar tus reservas un 40%. Busca especialistas en inmobiliaria.
📝 Título y descripción efectivos
✅ Ejemplo BUENO:
“Apartamento luminoso junto al Guggenheim – WiFi rápido – Parking”
Incluye palabras clave que buscan los turistas y beneficios concretos.
❌ Ejemplo MALO:
“Piso en Bilbao centro”
Demasiado genérico, no destaca ningún beneficio.
Estructura ideal para la descripción:
- Primer párrafo: Ubicación exacta y 3 beneficios clave
- Segundo párrafo: Detalles del espacio (metros, dormitorios, equipamiento)
- Tercer párrafo: Entorno (restaurantes, transporte, atracciones)
- Final: Normas importantes (check-in, mascotas, fumadores)
Empresas de gestión y revenue en Bilbao
¿Cuándo contratar una gestora?
Recomendado si:
- Tienes más de 2 propiedades
- Vives fuera de Bilbao
- Quieres maximizar ingresos sin gestionar día a día
🏆 Top 3 gestoras locales (2025)
🔄 Empresas de limpieza y mantenimiento
Limpieza Express Bilbao
30-50€ por cambio
✔️ Incluye fotos post-limpieza
HomeClean Euskadi
Pack mensual desde 200€
✔️ Urgencias 24h
Mantenimiento Total
150€/mes todo incluido
✔️ Fontanería y electricidad
Software profesional para alquiler turístico
🏨 PMS (Property Management System)
Hostaway – Todo en uno (desde 50€/mes)
Hostfully – Mejor para portfolios pequeños
Lodgify – Incluye web directa
📊 Channel Managers
OwnerRez – Más económico
Smooys – Especializado en España
Myallocator – Ideal para +5 propiedades
💵 Herramientas de Pricing
PriceLabs – El más preciso (desde 20€/mes)
Wheelhouse – IA para mercados locales
Beyond Pricing – Para profesionales
⚡ Flujo de trabajo automatizado
Ejemplo de integración: Guesty (PMS) → PriceLabs (Pricing) → Hospeda (Channel Manager) → Zapier (Automatizaciones)
Home Staging para alquiler turístico
✨ Principios básicos
- Neutralidad: Colores claros, decoración atemporal
- Fotogenia: Cada elemento debe sumar en fotos
- Funcionalidad: Mobiliario duradero y práctico
- Toques locales: Arte o detalles vascos sin saturar
📏 Distribución ideal
- Zona de trabajo con enchufes accesibles
- Espacio despejado para maletas
- Iluminación en capas (general, focal, ambiental)
- Espejos estratégicos para ampliar espacios
💼 Empresas de home staging en Bilbao
Bilbao Staging
Desde 1.500€ (todo incluido)
✔️ Incluye fotografía profesional
Euskadi Home Design
Consultoría desde 300€
✔️ Alquiler mobiliario temporal
📸 Fotografía profesional para alquileres
Foto amateur
Foto profesional
Inversión media: 120-200€ (puede aumentar valoración un 30%)
Domótica para alquiler turístico
🔑 Check-in inteligente
Cerraduras digitales:
- Nuki Smart Lock (desde 200€)
- Yale Conexis L1 (mejor para comunidades)
- Teckentrup 360° (alta seguridad)
Ahorro: Elimina costes de entrega llaves (30-50€ por reserva)
🌡️ Control energético
Termostatos inteligentes:
- Netatmo (mejor relación calidad-precio)
- Tado (ideal para calefacción central)
- Honeywell Home (profesional)
Ahorro: Hasta 40% en factura energética
📱 Kits domóticos recomendados
Kit Básico (500€)
- Cerradura digital
- Termostato inteligente
- Enchufes WiFi
Kit Premium (1.200€)
- Todo el básico +
- Cámaras exterior
- Asistente voz
- Detectores humo
Kit Profesional (2.500€+)
- Todo el premium +
- Sistema integrado PMS
- Control por voz personalizado
¿Necesitas ayuda con tu alquiler turístico?
Nuestros expertos pueden asesorarte en todo el proceso
© 2025 Aston Rentals · Gestión de viviendas turísticas en Bilbao