Preguntas frecuentes para propietarios
Respuestas claras a las dudas más comunes sobre alquiler turístico en Bilbao
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Preguntas Legales
Sí, desde 2023 es obligatorio notificar por escrito a la comunidad de propietarios, aunque no necesitas su aprobación en zonas permitidas. Excepciones:
- Si el edificio tiene cláusula prohibitiva en los estatutos (debes revisarlos)
- Si más del 20% de las viviendas ya son turísticas (en ese caso necesitas unanimidad)
Las sanciones en Bilbao son de las más duras de España:
| Infracción | Multa |
|---|---|
| Operar sin licencia | 3.001-30.000€ |
| No registrar huéspedes | 601-3.000€ |
| Incumplir normas de convivencia | 300-600€ |
| Publicar anuncio sin nº licencia | 150-300€ |
*Según Ordenanza Municipal de Viviendas Turísticas (2024)
Sí, pero con condiciones:
- Debes residir permanentemente en la vivienda (mínimo 6 meses al año)
- Máximo 4 huéspedes simultáneos
- Requiere licencia específica (“habitación turística”)
- No aplican restricciones por zona
💡 Ventaja fiscal: En este caso los ingresos se consideran “arrendamiento de parte de vivienda habitual” y tributan diferente (solo el 50% de los ingresos está sujeto a IRPF).
Es obligatorio:
- 📄 Registrar a todos los huéspedes mayores de 14 años en la Ertzaintza (registro policial)
- 🔐 Guardar copias de los partes durante mínimo 3 años
- 🧾 Informar al huésped sobre la protección de sus datos (LOPDGDD)
Plataformas como Icnea o AvaiBook automatizan este proceso.
Preguntas Fiscales
Depende de tu situación:
🔹 Si es actividad ocasional (ingresos < 12.000€/año):
- Se declara en IRPF (Renta) como “Rendimientos del Capital Inmobiliario”
- Deducción del 100% de gastos (limpieza, mantenimiento, comisiones, etc.)
- Tipo impositivo según tu tramo IRPF (19%-47%)
🔹 Si es actividad profesional (ingresos > 12.000€/año o > 3 propiedades):
- Debes darte de alta como autónomo o crear sociedad
- Se declara en IRPF (Actividades Económicas)
- IVA aplicable (10% para alojamiento)
- Deducciones más amplias (parte de vivienda, vehículo, etc.)
⚠️ Atención: Desde 2024, Airbnb y Booking comunican todos tus ingresos directamente a Hacienda.
Los gastos deducibles dependen de cómo declares la actividad:
Para todos
- Limpieza profesional
- Mantenimiento/reparaciones
- Comisiones plataformas
- Seguros
- Suministros (proporcional)
Solo autónomos
- Amortización del inmueble
- Parte de hipoteca (intereses)
- Material de oficina
- Dietas y desplazamientos
- Asesoría profesional
📌 Ejemplo práctico: Si facturas 24.000€ al año y tienes 8.000€ en gastos justificados, tributarás solo por 16.000€.
Gestión Operativa
Depende de tu disponibilidad y número de propiedades:
Gestión profesional (20-25% de ingresos)
- ✅ Ideal si tienes poco tiempo
- ✅ Optimizan precios y ocupación
- ✅ Resuelven incidencias 24/7
- ✅ Te olvidas de limpieza y check-ins
Autogestión (5-15% en gastos)
- ✅ Mayor control sobre tu propiedad
- ✅ Mejor margen neto
- ❌ Requiere 10-15h/semana
- ❌ Disponibilidad para emergencias
📊 Nuestro consejo:
Si ganas menos de 1.500€/mes netos, gestiona tú mismo. Si superas los 2.500€/mes, externaliza para escalar. Las empresas serias (como Aston Rentals) suelen cobrar entre 20-25% pero aumentan tus ingresos un 30-50%.
El 80% de las denuncias vienen por ruido y mal uso de espacios comunes. Soluciones probadas:
Normas claras
Prohíbe fiestas y especifica horario de silencio (23h-8h)
Contrato detallado
Incluye cláusula de 500€ por incumplir normas
Control remoto
Sensor de ruido o cámaras en entrada (sin invadir privacidad)
💡 Buenas prácticas: Ofrece a los vecinos un teléfono directo para emergencias y considera invitarles a café 1-2 veces al año. ¡Funciona!
Depende de la política configurada en Airbnb o Booking. Las más habituales:
- 📆 Flexible: cancelación gratuita hasta 24h antes
- ⏳ Moderada: cancelación gratuita hasta 5 días antes
- ❌ Estricta: no se devuelve el importe si se cancela con poca antelación
Consejo: si gestionas tú mismo, ten un protocolo claro para reembolsos, bloqueos y casos excepcionales.
Preguntas Técnicas
En Euskadi, la capacidad máxima está limitada por los metros cuadrados útiles del alojamiento y las condiciones de ventilación. Como norma general:
- 🛏️ 2 personas por habitación doble
- ➕ 1 persona adicional por sofá cama (si está habilitado legalmente)
La capacidad debe constar en la licencia turística y no puede superarse bajo ningún concepto.
Preguntas sobre Rentabilidad
En zonas céntricas o bien conectadas, los ingresos brutos mensuales pueden alcanzar entre 1.800 € y 2.800 €, frente a los 900–1.200 € de un alquiler tradicional. La rentabilidad neta puede situarse entre el 6% y 8% anual, siempre que se gestione de forma profesional.
Debes tener en cuenta tres factores clave:
- Precio medio por noche en tu zona.
- Tasa de ocupación estimada (normalmente entre 60–85%).
- Costes operativos (limpieza, suministros, gestión, etc.).
En Aston Rentals podemos ayudarte a hacer este análisis sin compromiso.
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